레고랜드 채권 사태
1. 주요 용어
* 프로젝트 파이낸싱(PF): 일반적으로 기업이 은행에서 돈을 빌리는 것을 Corporate Financing이라고 한다. 이 때 기업은 회사의 담보물이나 신용을 기반으로 돈을 빌리게 되어 있다.
기업이 아니라, 하나의 사업 단위로 돈을 조달하는 새로운 형태가 Project Financing이다. 프로젝트의 수익성을 보고 투자를 유치한다. 이 때 특수목적회사(SPC; Special Purpose Company)를 설립하여서, 투자금을 유치하는 것이 일반적이다. 도로, 항만, 플랜트 건설, 석유탐사 개발 등 대규모 사업 자금 조달로 많이 활용된다.
* 특수목적회사(SPC; Special Purpose Company): 사업목적이 분명한 별도의 독립된 법인으로 일종의 1회용 회사라고 생각할 수 있다. 1회용 회사라는 별도의 회사를 통해서 기존의 회사와 현금흐름을 분리하기 위한 것이다. 투자를 위한 통로이자, 배분하는 회사의 성격이 짙다.
* 자산담보부 기업어음(ABCP; Asset Backed Commercial Paper): 자산을 담보로 발행하는 기업 어음(CP, commercial paper)이다. 매출채권, 회사채 등 기업이 소유한 자산을 담보로 발행한다.
* 기한이익상실(EOD; Events of default): 채권자인 금융기관이 채무자에게 빌려준 자금에 대해 만기 전에 회수를 요구하는 것. 채무자가 신용 위험이 커졌을 경우 만기 이전에라도 채무를 회수하는 행위이다. EOD를 선언하면, 채무자에게 일시 변제를 요구할 수 있는 권리가 생긴다.
* 시행사: 개발 사업의 주체. 시공사는 직접 건설을 하는 건설사들이라고 한다면, 시행사는 그 건설사들이 투입되기 전에 부지 매입부터, 계약 관리, 대급 지급 등 전 과정을 담당하는 회사이다.
2. 레고랜드 채권 사태 주요 관계자
* 멀린
- 영국 엔터테인먼트 그룹으로 레고랜드 소유권 가지고 있음
* 시행사: (주)강원중도개발공사(GJC)
- 엘엘개발주식회사: 강원도가 레고랜드 사업을 위해 2012년에 설립한 특수목적법인(SPC)
- 2019년에 엘엘개발주식회사에서 강원중도개발공사로 사명 변경
- 춘천 레고랜드와 주변부지 개발 시행사
- 지분구조 [1]
강원도: 44.02%
멀린: 22.54%
- 특수목적법인(SPC)인 아이원제일차로부터 2050억 차입
* 아이원제일차(주) [4]
- 레고랜드 건설자금을 조달하기 위해 설립된 특수목적회사(SPC)
- 차주: (주)강원중도개발공사
- 대출원금: 2050억
- 대출채권 양수도일: 2020년 11월 18일
- 1차대출만기일: 2022년 9월 29일
- 최종대출만기일: 2023년 11월 18일
- 발행주관사: BNK 투자증권
- SPC가 「레고랜드 코리아 개발사업」(이하 “본 사업”)과 관련하여 (주)강원중도개 발공사(이하 “차주”)에 대하여 보유하는 대출채권을 기초로 ABCP를 발행함
* 강원도개발공사(GDC)
- 강원도가 출자한 공기업
- 춘천 중도 레고랜드 주차장 용지 개발 및 운영사업
3. 레고랜드 채권 사태
* 부동산 PF의 주요 특성
- 차주(돈빌리는 업체)는 일반적으로 신용이 없거나 신용등급에 부합하지 않음.
- PF의 경우는 보통 보증이나 다른 신용 보안 수단을 통해 자금을 조달할 수 있음.
- 강원중도개발공사의 경우, 강원도라는 막강한 보증인이 있었기에 자금 조달이 가능했음.
* GJC
- 대출 원금은 9월 600억원, 내년 11월 1038억원을 상환할 계획이었음.
- 이행 못함, 이에 따라 BNK는 보증 선 강원도에 요청
* 강원도
- 의무: 기초자산의 기한이익이 상실되는 경우 등의 사유 가 발생할 시 강원도는 대출약정상 대출약정금액을 기준으로 하는 미상환 대출원리금 상당액에 해당하는 지급금을 유동화SPC에게 지급하여야 할 의무를 부담 [5]
- 강원도는 보증하였기에 상환의 의무가 있지만, 그 대신 강원중도개발공사 회생 신청
* 부동산 PF 시장에 충격
- 부동산 PF 시장은 돈을 빌리는 업체가 아닌, 보증인들을 믿고 자금이 형성되는 시장이다. 그렇기에 아이원제일차도 강원도의 신용도를 바탕으로 높은 신용등급을 받을 수 있었다. 그런데 지차제가 보증한 채권도 만기 회수가 불가능할 수 있다는 것은 신용위기를 낳았고, 그로 인해 부동산 PF에 대한 투자가 자체가 위축되었다.
4. 레고랜드 조성과정에서 나타난 불공정 계약들
* 레고랜드관련 총 사업비 4870억
- 레고랜드: 2600억(멀린:1800억, GJC: 800억)
- 레고랜드 테마파크 호텔 건설비용: 2270억
(주의: 멀린의 사업비는 기사마다 다소 다르고, 기사 당시 환율에 따라도 다를 수 있음)
* 강원도와 GJC 테마파크 및 주변부지 개발 등으로 투입된 돈
- GJC: 4545억
- 강원도: 1419억
* 부지 무상 임대
- 테마파크 부지를 50년 무상임대 및 50년 추가 연장을 할 수 있도록 함
- 기존 테마파크 예정 부지에서 청동기 환호가 발굴, 문화재 보존지역으로 지정
이로 인해 강원중도개발공사(GJC) 부지가 테마파크에 포함
- 대신, 강원중도개발공사에 레고랜드부터
연 매출 400억 이하면 0원,
연 매출 600억이면 16억 * 0.308,
연 매출 800억이면 40억 * 0.308,
등의 임대료를 받기로 함. (임대료 중에서도 투자비율인 30.8% 부분만 받음)
* 주차장 건설 강원도 부담
강원도가 중도(레고랜드 있는 섬) 4000대 이상 규모의 주차장 개발에 필요한 자금 부담하고 운영하기로 함,
개장 90일전까지 완공 의무 그렇지 않을 경우 강원도가 손해 전액 배상[1]
* GJC는 돈은 많이 투입되지만, 돈을 벌 곳이 거의 없음. 애당초 밑 빠진 독에 물붓기로 부도날 수 밖에 없는 계약 조건
5. 강원도는 왜 이런 선택을?
[최문순]
* 2010년 이광재 전 강원도지사가 레고랜드 추진 (정치자금법 위반으로 자리에서 물러남, 중단)
* 2011년 최문순 부임, 레고랜드 재추진해서, 2014년 오픈을 목표로 함
* 지역경제 활성화 및 고용 창출 [6]
- 경제효과는 1,033억원, 고용유발 2,221명
- 테마파크와 연계한 휴양형 리조트는 연 1,650억원의 경제효과와 연 2,208명의 고용 창출
(이에 대한 현실성 의문 제기됨)
* 멀린 특혜 [2]
- 강원도는 레고랜드 리조트 부지의 50년 무상임대 및 재연장 법적 보장
- 강원도가 (주)엘엘개발로 하여금 사업비 800억 원을 레고랜드 파크 자산에 대한 매매대금으로 춘천레고랜드에 투자
- 레고랜드 리조트 부지의 유효, 적법한 절차에 따른 소유권을 보유중임을 진술 및 보증
- 레고랜드파크 자산매매로 인해 전대 문제 문제 발생 시 강원도가 해결
- 춘천레고랜드 부지에 문화재 등으로 하자가 발생하는 경우 강원도가 손해배상
- 강원도 내 2세부터 12세 대상 유사 테마파크 개발 시 사전 합의
- 4천대 주차장 부지 토지 제공
- 강원도의 권리의무 사항 미 이행 시 멀린에 손해배상
- 레고랜드 사업 중단 시 강원도가 모든 손해배상에 대한 최종적 책임
[김진태]
* 강원도 부채 현황
- 강원도 부채는 8643억원, 실질채무 6593억(레고랜드 채무 2050억 포함) [3]
- GDC 총부채: 1조 2675억원
* 레고랜드의 빚보증 부담을 줄이기 위해 법원에 GJC의 회생 신청
* 정치적으로 본인 잘못에 의한 빚이 아니라, 최문순의 잘못에 의한 빚이라는 것을 강조하고 싶은 욕구
6. 유사한 사태들이 추가로 발생할 가능성은?
* 아이원제일차㈜와 유사한 구조로 발행된 타 지방자치단체 신용보강 유동화 건 [5]
- 한국신용평가: 강원도, 천안시, 경산시, 안동시, 시흥시
- 타사: 춘천시, 충주시, 진주시, 나주시, 완주군, 음성군
* 규모도 크지 않고, 정부가 적극적으로 나서서 유사 상황이 발생할 가능성은 낮음
* 다만, 채권 시장에 이번 사태와 전혀 다른 형태의 리스크들은 존재한다.
- 공기업 채무가 높아서, 공기업 부도 리스크
- 부동산 시장이 위축되고, 채권시장도 위축되어서 지방 건설사부터 부도 등의 리스크
참고 기사 및 문헌
* [1] https://www.mstoday.co.kr/news/articleView.html?idxno=74671
* [2] http://www.newstheone.com/news/articleView.html?idxno=102330
* [3] https://www.mstoday.co.kr/news/articleView.html?idxno=80606
* [4] 아이원제일차(주), 한국신용평가
* [5] [Market FAQ] 아이원제일차(주) ABCP 관련 시장의 우려에 대한 한신평의 답변 , 한국신용평가, 2022.10.05
* [6] http://news.kwnews.co.kr/nview.asp?s=501&aid=222032100109
